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Comentario al libro “Derecho Inmobiliario Actual”, coordinado por Juan Eduardo Figueroa Valdés - Por Hernán Corral Talciani
No sin razón el título de la obra que se reseñamos enfatiza que se trata de estudios de Derecho "actual", pues ya con solo mirar el índice de los trabajos que se contienen en ella se ve que hay una conexión directa del análisis con la normativa, la jurisprudencia y los criterios administrativos que se están aplicando hoy en esta amplia área del Derecho, cada vez más importante tanto para los ciudadanos como para las empresas y para los órganos públicos, especialmente las Direcciones de Obra de cada Municipalidad. 

Puede advertirse que el "Derecho inmobiliario" va tomando los perfiles de una disciplina jurídica autónoma e independiente. Focalizando los aspectos más bien administrativos y circunscritos a los bienes raíces urbanos se le ha denominado más tradicionalmente "Derecho urbanístico". Desde una perspectiva más civil e incluyendo las temáticas relativas al catastro y publicidad de los títulos de propiedad inmueble y de sus gravámenes, particularmente las hipotecas, se habla también de "Derecho inmobiliario registral". Hemos de aludir aquí a la prestigiosa revista española que se denomina justamente "Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Registral" y cuya fundación se remonta a 1925. 

Pensamos que la expresión amplia de "Derecho inmobiliario" puede resultar más apropiada en cuanto comprende tanto los contenidos más publicistas del llamado Derecho urbanístico como también los privatistas y registrales del Derecho registral de la propiedad raíz. 

Esta amplitud de contenidos queda bien reflejada en la obra que comentamos, que contiene una muy rica multiplicidad de temáticas. 

No sorprende, dada la vital trascendencia de esta labor, que en el libro haya dos artículos que abordan el estudio de títulos. En primer lugar, Alejandra Callejas Cruz analiza el estudio de títulos de una manera general pero con consejos tremendamente prácticos y con recomendaciones para evitar lo que llama “fraudes inmobiliarios”. También sobre el estudio de títulos, pero ahora sobre seis aspectos específicos, entre los que debe destacarse el análisis de los problemas de la regularización de la propiedad del Decreto-Ley 2.695, versa el texto de Blas Bellolio Rodríguez. 

Sobre los planes reguladores y las afectaciones de utilidad pública que ellos producen, encontramos el estudio de Juan Eduardo Figueroa Valdés. Confronta estas afectaciones con la garantía constitucional de la propiedad, y estima que no se condicen con ella aun después de que la ley 19.939 estableciera que estas afectaciones estarían sujetas a un plazo de caducidad automática si no se ejecutaban las expropiaciones para las que habían sido declaradas. El estudio concluye con una propuesta que intenta conciliar la necesidad de establecer afectaciones de utilidad pública para un adecuado desarrollo urbano con los intereses particulares legítimos de los propietarios afectados.

Las cuestiones sobre permisos de edificación y cumplimiento de los planes reguladores han sido judicializadas fuertemente en el último tiempo. De allí surge la preocupación por la seguridad jurídica de los beneficiarios de los actos de la Administración que les reconocen ciertos derechos o facultades. El artículo de Andrés Ibarra Videla aborda esta espinuda materia al hilo del comentario de un recurso de protección interpuesto por vecinos del barrio de la comuna de Vitacura contra un permiso de edificación y un anteproyecto.

El “arsenal” –y ocupo la denominación que le da su autor– de instrumentos que consagra nuestro ordenamiento jurídico en favor de los administrados para la defensa del orden urbanístico, es descrito y sistematizado por Robert Gillmore Landon. Se analiza el recurso administrativo de reposición, las facultades de revocación e invalidez de una autorización urbanística, el reclamo del art. 12 de la LGUC, el reclamo de ilegalidad, los dictámenes de la Contraloría General de la República, la acción constitucional de protección, la nulidad llamada de derecho público hasta llegar al recurso de amparo económico. 

Al estudio de una de estas herramientas, la reclamación contemplada en el art. 12 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, está dedicado el artículo de Mauricio Viñuela Hojas. En su parecer la reclamación de las resoluciones de la Dirección de Obras ante la Secretaría Regional del Ministerio de la Vivienda, no puede excluir la aplicación del recurso de ilegalidad contemplado en el art. 151 de la ley Nº 18.695, Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, que permite llegar a la vía jurisdiccional, sin las incertidumbres propias del recurso de protección. 

A la subdivisión, loteo y urbanización está dedicado el texto de Patricio Figueroa Velasco. Se trata de una exposición sintética y panorámica, pero muy incisiva, del marco normativo actual que rige toda esta compleja materia. El artículo analiza de modo muy pedagógico todo el procedimiento que debe seguirse para la subdivisión, loteo y urbanización, así como los derechos, obligaciones y cargas del titular del proyecto.

Una ley que tiene especial importancia en esta área es la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad inmobiliaria. José Manuel Figueroa Valdés presenta un análisis de la sobreelevación o construcción de nuevos pisos en un edificio acogido a este régimen. Según el autor, aunque el derecho a sobreelevar no esté expresa y orgánicamente regulado, tiene cabida en esta normativa por aplicación de las reglas sobre reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

El Derecho inmobiliario actual presenta áreas en las que confluye con otras disciplinas jurídicas, como el Derecho de aguas, el Derecho Minero y el Derecho del patrimonio cultural.

Juan Pablo Díaz de Valdés escribe sobre las relaciones entre los proyectos inmobiliarios y los derechos de agua, la provisión de agua potable y la de servicios sanitarios. A los conflictos que pueden surgir por la superposición de concesiones o servidumbres mineras, está dedicado el estudio del que son coautores Juan Paulo Bambach y María Paz Pulgar. Aunque pueda parecer más novedoso, cada vez va ser más frecuente lo que analiza el estudio de Óscar Acuña, sobre “patrimonio cultural y desarrollo”, y es que los proyectos inmobiliarios deban adaptarse para que sea compatibles con la legislación que protegen los diversos bienes que conforman el patrimonio arqueológico, histórico y cultural. Lo ideal, como plantea el autor, es que esta protección no se transforme en una barrera infranqueable para el necesario progreso. 

En todas estas labores el emprendedor inmobiliario así como los demás agentes que intervienen en el proceso de construcción o edificación tienen que estar atentos para evitar los daños o perjuicios que puedan sobrevenir por defectos o vicios constructivos. De lo contrario, podrá atribuírseles responsabilidad civil. Al estado actual del régimen de responsabilidad que prevé el art. 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, modificado por la ley 20.703, se dedica un segundo estudio de Juan Eduardo Figueroa. En general, el juicio que se hace de la reforma de la ley 20.703 es positivo por la precisión de las diversas responsabilidades de los profesionales que intervienen en el proceso, aunque se critica que por un error de redacción se omitió indicar la responsabilidad de los proyectistas, la que quedó sólo consignada en la Ordenanza General.

Hemos dejado para el final la mención del trabajo que constituye la portada de esta obra colectiva, y que pertenece al arquitecto y urbanista, Felipe Cádiz. Nos habla en él de la responsabilidad compartida que tienen tanto las autoridades públicas como la ciudadanía en general, en la creación y desarrollo de ciudades, para que vayan progresando de manera armónica con las exigencias de una mejor calidad de vida de las personas y de las familias. Una de sus conclusiones es que se debe profesionalizar el desarrollo de las ciudades, evitando quedar solamente en manos de intereses ajenos al desarrollo urbano y la calidad de vida de los usuarios, siendo imperativa la creación de un estilo de gestión urbana que se convierta en una cultura que nos ligue a la comunidad.

Quizás en el libro que reseñamos no estén las soluciones para todos los problemas que suscita el Derecho inmobiliario en la actualidad – tampoco sería posible pretenderlo– Pero sí todos los artículos de que se compone contribuyen a una buena formulación de los problemas, que es la base esencial para buscar la solución. Porque, como ha dicho Albert Einstein en una frase citada por Felipe Cádiz, "la formulación de un problema es más importante que su solución". 
 
Ficha técnica
Título: Derecho Inmobiliario Actual
Autor: Obra colectiva coordinada por Juan Eduardo Figueroa Valdés
Editorial: Thomson Reuters
Edición: 2014
Precio internet: $39.568.-
332 páginas
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